信贷从紧 楼市辉煌难再
北草机构执行总经理 施根贤
盘点2007，中国房地产市场在遭遇强有力的宏观调控的大形势下，却出人预料地走出了大幅飙升的行情，以致引来了年底更为严厉的信贷政策。展望2008年，在从紧的货币政策的大框架下，房地产市场面临着极为严峻的考验。一方面是调控政策的愈发收紧，一方面则是资金面上的持续紧缩。
可以看出，2008年从紧的货币政策无论是量上还是价格上的从紧，对房地产市场影响将是巨大的。作为资金密集型产业，金融支持的程度决定了房地产市场发展程度。房地产市场对金融支持的依赖不仅体现在房地产供给端的开发商要从银行获得大量的信贷资金，而且作为房地产需求方的投资者对货币政策也十分敏感。因此，收紧房地产个人按揭贷款，和已经收紧的开发贷款呈“两面夹攻”之势，这将使2008年的房地产市场面临严峻的考验。连王石、冯仑等地产大佬们也不得不承认，房地产市场的拐点可能即将出现。
随着资本市场的发展，房地产龙头企业亦可以通过上市寻找在资本市场融资的新渠道。同时，对上海而言，城市化带来了实实在在的住房需求，而住宅供应相当一段时间内呈偏紧之势，内环、中环以内区域的可供房源十分有限，高额的地价在未来撑起了楼市的成本底价，这在相当程度上封杀了楼市大幅下跌的风险。
上海房价调整在即
房地产研究中心主任邢元志
在目前的市场状况下，关于上海房价，众说纷纭，但可以预见上海房价已经进入调整期。主要可以从以下四个方面进行分析：
首先上海房价从2007年10月起，已经步入调整期。具体表现为：成交量急剧萎缩、价格盘整、一些开发商公开向下调整价格 （连一向在上海房市多多的开发商也步入看空的行列）、土地拍卖价格连创新低（开发商对将来不看好）。
其次，基本面也决定了上海房价必须有一轮调整。具体表现有：上海人均住房面积达35平方米 （建筑面积）、房价远超一般工薪阶层购买力<一套房，动不动就100万、200万的，其他物价也不停上涨，但工薪阶层收入却几乎没有增长，失业率居高不下（含隐性失业率）>、租金回报率远低于一年期存款利率，此外国家执行紧缩的货币政策、对房地产业的调整还将继续（土地增值税开征、房产税开征、土地使用税开征、所得税开征等）。
第三，上海住房的合理价格。上海的房子，最终是为上海市居民服务的，炒房者终是以获利为目的，无利可图时必将选择离开。基于这个假设，我们假设一家三口居住面积为110平方米 （上海的主力房型，人均居住面积达平均数）、家庭收入的30%用来住房消费，上海家庭平均年收入为10万元，还贷时间为30年，购房后要户均装修及手续费用15万元，则可以估出上海的合理住房均价约为7000元/平方米。
第四，从国外经验看（全球从十九世纪二十年代至今，约有过大规模的房价泡沫破裂近30次），个人大胆估计，这轮调整周期应在五年左右（2010年是世博会，政府会加大对基础设施的投入，也许会有一些面子上的做法，可能会使调整推迟），今年应该是盘跌的开始，但不会有大的跌幅，更多的人会开始观望，持房的人信心开始下降；明年以后，下跌会加大（国际经济形势不看好，对国内有很大的影响，企业效益会下降、股市会下降、失业会上升、消费者信心下降）、2011年至2012年可能会出现这轮的低谷。具体的跌幅，预测将在30%-40%。
需要注意的是，房价下跌有两种表现，一种是其他物价不涨，房价下跌；另一种是其他物价上涨，房价上涨，目前的预测是按物价不变进行的，其实最可能的调整是其他物价上涨一些，房价微降。
观望
2008，房市百家争鸣
上海春之声置业副总经理 赵春雷
首先，2008年房市，将是百家争鸣的一年。所谓百家争鸣，是指随着今年住房保障制度的制订，明年将进入一个执行年。明年的市场将真正进入一个以商品房、两限房、经济适用房、廉租房等为主的多层次供应市场，不同经济实力人群将对号入座完成家居梦想。商品房在总体供应量中的比重也将有所下滑。
其次，2008年房市，价格表现将为前扬后稳的曲线。2008年前期，在百家争鸣尚未进入高潮阶段，市场表现将继续呈现上扬趋势。而至2008年后期，随着多层次市场供应结构的逐步成熟，市场表现则会进入一个相对平稳期，部分投资购买比重较高地区会出现局部回落。但由于相对而言商品房的供应量占总比例有所减少，投资型与改善型买家仍将继续青睐商品房等原因，预计商品房的价格底部将得到有力支撑。
再次，2008年房市，商品房市场既不可能全面雪崩，也不可能出现所谓的全盘拐点。但在局部城市或区域出现一定的跌势，也会是一个市场中的正常状况，基本面依旧看好。就上海市而言，中环以内受供应面的影响，在较长的时期内，将保持坚挺的价格并继续小幅上升。
市场交易趋于平稳，价格涨幅明显趋缓
上海社科院房地产业研究中心副理事长 张泓铭
从2007年下半年起，中央政府对于住宅用地的控制已经有所放松，2008年会有所继续。相信这对于2008年住房供应的增长有实际的作用，有助于缓解市场供不应求的矛盾。
把最近明确的“二次房贷”政策，联系到中央经济工作会议要求明年 “实施从紧的货币政策”来看，明年对于住房消费的贷款增长将有所控制，加上种种政策措施导致对总体经济增长预期的下降，导致对工资和收入增长预期的下降，然后对房价上升心理预期的下降，住宅需求增长速度将有所下降，一增一减，住宅供不应求的局面将有较大改善，住宅价格的增长速度将大大减缓，个别地区还可能出现住宅价格绝对下降的局面。
●记者手记
百姓买得起房最重要
从2007年底开始，起于深圳的“房价下跌、炒房者被套”风呼啸北吹，一时间人们都在问：房价真的在跌吗？会跌成什么样子？急于买房的该何时出手？
据了解，目前急于在上海购置房产的多为外地在沪工作人员，这部分人的月收入在四五千元以上，收入相对固定，但由于工作时间短，积蓄有限，能选择的新房只有偏远地区的小户型。然而由于利润等因素，偏远地区小户型非开发商主推，因此即便总价下跌，买套房子仍要100万左右，甚至更多。
不管房价下跌与否，普通老百姓能够买得起房最重要！炒房客死盯房价拐点，有住房需求的大部分人仍买不起房子，少数能买得起房子的怀里揣着“银子”观望。大城市房价高并非上海一地独有，北京、广州、深圳的房价不比上海低，但贵到像现在大多数人无法承受的地步，这就需要反思了。万科董事会主席王石曾在公开场合表示，如果一个城市的中产阶级都买不起房子了，那么这个城市的房地产行业迟早要受到惩罚。我个人建议，三四年之后再买房不算晚，租房比买房更划算。
对于那些仍为买不买房而痛苦的人，还有一个观点也可供参考：买不买房？何时买？最终还是要由自己决定，因为对于未来的发展、家庭的情况，只有自己才最清楚。 |
