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政策频发完善住房保障体系
发布日期：2008-2-7 信息来源：上海写字楼信息网 |
在北京市丰台区一间洁净的15平方米房子里，张志的脸上少了以往的窘迫表情。他们一家三口尽管没有享受到实物配租，但月均收入不足500元的他可以拿到每月700余元的廉租房补贴，从过去租住的仅8平方米的地下室搬到了现在的住处。然而在此之前，他并不符合原来执行的北京市廉租房承租人“月均收入380元及以下”这一条件。是廉租房政策面的拓宽使他受惠。
而在这背后，是住房政策回归民本的大背景。在这样的背景下，2007年成为住房宏观政策向民生做出大幅倾斜的一年，成为住房保障体系走向完善的一年。
10年又一剑
10年前，住房政策被贴上“改革”的标签。轰轰烈烈的市场化运动，令住房商品化替代了福利分房，同时造就了一个为中国经济发展贡献了巨大力量的产业。
10年后，住房政策同样被划入改革范畴，但这次的“改革”犹如反哺，是在住房商品化市场高度、快速发展后，对中低收入阶层的反哺。这部分支付能力与商品房价之间存在巨大差距的群体，亟需政府承担起住房保障的任务，以破解单纯依靠市场无法解决的问题。
思路日渐明晰。
今年12月初，最新修订的《廉租住房保障办法》和《经济适用住房管理办法》相继面世，对目标人群做出了明确指向：低收入群体。其中要求经济适用住房供应对象要与廉租住房保障对象相衔接。可以看出，一个以廉租房、经济适用房为主的住房保障体系正在形成。
“国务院文件首次提出把建立和实施解决低收入家庭住房问题的保障制度建设作为政府公共服务的一项重要职责。”早在今年8月30日的国务院新闻办公室新闻发布会上，建设部副部长齐骥如此表述。
而在房地产领域，伴随着今年一系列会议的召开和标志性文件的出台，在住房保障制度建设与住房商品化之间，房地产市场中的政府边界被逐渐勾勒清晰。
1号提案无疑是个开端。
1号提案促动第二次房改
今年3月的“两会”期间，温家宝总理在作政府工作报告时，用相当的篇幅谈到了住房问题。这令民盟中央经济委员会副主任王军生感到非常振奋。作为《关于发展完善我国住房保障体系的提案》的起草人，他很欣慰地看到，自己提案的精神受到了国家与政府的高度重视。
而由民革中央提交的《关于政府参与投资建设经济适用房和廉租房的建议》的提案，被此次全国政协会议提案组定为第1号提案。
1号提案中建议：“要界定政府建房的目标群体，明确受惠对象。政府建房的受惠目标应当锁定在低收入家庭；要区别对待普通商品房和经济适用房。普通商品房的建造、销售和管理由发展商承担。”
“政府找准了自己的角色，开始把精力放在一些保障性工作上。”全国工商联房地产商会会长聂梅生对媒体公开表示。
8月13日，一纸《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称“24号文”）震动业界，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，被认为是今年房地产市场调控的新思路。
无法回避的背景正是1998年第一次房改的遗留问题。10年前，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（以下简称“23号文”）颁布，“福利分房”划上了句号，市场化的进程使人们对住房的需求得到极大的释放。
尽管“23号文”已将住房保障体系规定为城镇住房市场的主体，明确指出“建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系”，并要求“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策”。但“在其后的发展中，地方政府在廉租房的供应上基本上无所作为；而在经济适用房的供应上，则出现了让老百姓深恶痛绝的腐败和失控。”北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新在个人博客上用词犀利。
“大约只有5％的人享受到了经济适用房政策，显然这与1998年房改的初衷有很大差距。”聂梅生认为。而她同时指出，保障性住房长期缺失，没有享受到政策的中低收入者的刚性需求成为高房价推动力。
“在2005年到2006年期间，探讨政策时就多次考虑供给结构，相关部门已经意识到，经济适用房太少影响到了房价。”中房集团理事长孟晓苏对此表示赞同。
从民生角度解决住房问题，“24号文”是在10年后把“23号文”精神落到实处，其所传达的政策调整思路在聂梅生看来，“是继1998年房改之后的又一次真正意义上的房改”。
警惕政策真空地带
随后，各部委一连串配套政策出台，从资金、土地、机构、管理办法多方位为“24号文”的执行扫清障碍。
11月初，财政部出台《廉租住房保障资金管理办法》，首次对廉租住房保障资金的管理、使用和监管进行了详细规定，并明确规定廉租住房资金的八大来源。此外，建设部独立设置住房保障与公积金监管司已经获得中央编办批准。
与此同时，地方政府纷纷快速做出反应。北京市建委等部门联合下发了《关于印发北京市廉租住房、经济适用住房家庭收入、住房、资产准入标准的通知》；《重庆市经济适用住房管理暂行办法》将根据惠及更多符合条件购房者的原则进行修订。
然而，“住房保障针对低收入群体，廉租房受益面做加法，经济适用房受益面做减法，在房价较高的城市，中等收入人群的住房困难问题仍然突出。”一位不愿具名的开发商表示。
按照北京市城八区现行的经济适用房申请标准，由过去“家庭年收入低于6万元”的模糊概念变成按照不同的家庭人口核定相应的家庭年收入、家庭资产净值和人均收入。以一人户家庭为例，年收入需低于22700元，也就意味着月均收入为1891元。然而据不完全统计，今年8月份，北京城八区新开盘项目售价持续走高，在售小户型项目均价已高达14545元/平方米。不符合经济适用房申请而也无能力购置普通商品房的另一个“夹心层”，是否会在未来的政策中获益？
今年9月，广东省房协召开的“城市保障性住房政策解读研讨会”上，某负责人表示：“中等和高收入人群的住房问题应该通过市场方式解决，包括租、买二手房或是买小户型。”他认为，如果中低收入者均列入保障，住房改革的市场化程度就大大削弱了。
双限房是破题选择之一
值得注意的是，11月19日，温家宝总理在新加坡国立大学发表演讲时提出了“四点考虑”：加大廉租房建设力度；建设经济适用房；在政府宏观调控下由市场提供高档住房；政府要在守住18亿亩耕地“红线”的同时统筹兼顾，对廉租房和经济适用房，“政府应提供和保障土地供应”。在谈到建设经济适用房时，温总理说：“经济适用房大多数是面向中产阶级的。”“24号文”也明确提出：“房价较高、住房结构性矛盾突出的城市，要增加经济适用住房供应。”
这就意味着，住房政策的主线不会改变，然而因地制宜则将成为未来地方政府的职责所在。
而目前，北京、广州等城市正在通过“限房价、限套型”的“双限房”尝试以求保障面的进一步对接。
但是否将“双限房”纳入住房保障体系，相关部门未有说法。“‘双限房’是过渡时期的特殊产品，还是应该归入商品住宅的概念中？”广州合富辉煌集团高级研究顾问黎文江这样对媒体表达自己的疑虑。
业内人士指出，限价房尽管低于市场价，但仍然有一定利润空间，并且销售时间能够大大压缩。然而一旦纳入住房保障体系，就无法使用市场化的营销方式。据了解，广州市的4幅双限房地块已分别被保利、中海和富力揽入怀中。
建设部住宅与房地产业司司长沈建忠在做客中国政府网访谈时坦言：“随着我们国家经济的发展，中等收入这个群体会越来越大，中等收入群体的住房问题，从政策上不是按照低收入的政策来解决。”但他指出，所提出两限普通商品住房也是“解决当地居民合理自住需要而采取的措施”。
“将低收入家庭住房困难问题上升到了民生与‘公共服务’的政府职能高度，新的住房政策将重新划分目前的房市格局。”王宏新据此分析，“一类是70%的民生性、政策性的住房，它们的价格会受到政策的限制；剩下30%的住房供应将充分发挥市场的自主调节功能。由此，相对于70%的政策性住房来说，30%的市场性住房会大大抑制投资性住房需求。” |
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