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广州创新盘活闲置土地
发布日期：2008-2-7 信息来源：上海写字楼信息网 |
11月21日、22日，广州发布了4份“动工建设催告函”，对土地到期尚未动工的开发商提出警醒。而在11月19日，广州市国土房管局刚刚推出5块以前被收回的闲置地。
据了解，从2006年至今，广州收回了超过400万平方米的闲置土地，在引入法院、开发商等社会资源进行整理后，地块都已及时重新推向市场。
向国企开刀 收地力度加大
11月6日，广州市国土房管局发布了今年第二个收地公告，正式收回广州10区74宗、99.62万平方米闲置土地。该局表示，这批地将由政府重新安排投入使用。据统计，这是广州近年来最大规模的一次收地。根据该局提供的数据，2006年广州共依法收回181宗、273万平方米用地，闲置土地收回规模居全国前列。
从公告可知，74宗地大多是上世纪90年代取得使用权的，用途涵盖公用、住宅、商业等，用地部门五花八门，但属于开发商的数量很少。
值得一提的是，在为数不多属于开发商的地块中，广州的老牌国企、知名开发商——广州市城市建设开发总公司共有两地块被收回。一块位于越秀南、越秀中路两侧，占地7506平方米，另一块位于宝岗大道西侧、荔福路北侧，占地11373平方米。
“以前收的比较多的是开发商的地，今年以来基本是在处理单位、机关的地。”一位业内人士表示。经过多年的努力，目前广州对历史闲置土地的清理已经接近尾声，对象也从开发商转向了国有单位与企业，“收城建的地就是一个信号”。据该人士介绍，国有开发企业的地有很大部分都是上世纪储备的，“拿地时手续不是很齐全”，从广州开始收回国有大开发商的土地可看出“广州现任领导清理闲置土地的决心”。据其透露，除了城建以外，广州另一个国有开发商的土地也有几幅被列入嫌疑地块，很有可能会被收回。
加快盘活速度 缓解供应压力
闲置土地是广州土地储备的重要来源之一，广州常务副市长苏泽群曾表示，闲置土地的清理和处置进一步规范了广州土地市场，尤其是房地产市场开发建设秩序，收到了较好的社会和经济效应。据了解，2001年至2006年，广州建设用地每年增加10％，经济总量增加45.5％，被收回重新利用的闲置土地功不可没。
“出让遗留着拆迁、补偿问题的烂尾地和闲置地应该是广州一大特色。”一位土地专家告诉记者，正常的土地出让是“净地”出让，也就是没有任何遗留问题、已经七通一平的土地，这就意味着政府要对收回的闲置土地投入大量人力和资金进行整理，“耗费时间长，政府要垫付很多资金”，闲置土地很难在短期内重新上市。如果按照这种模式，广州收回的大量闲置土地将会成为政府沉重的负担，“每年储备6平方公里土地，供应5平方公里的目标也很难达成”。
为了让收回的闲置土地能及时补充市场，广州从2005年开始尝试“烂尾地”的盘活新思路。烂尾地即闲置地的一种，主要指开发商因资金问题不能解决拆迁补偿安置问题，导致无法继续开发的地块。具体做法是，由政府先引导被拆迁户向人民法院提起诉讼，变更补偿安置方式，由回迁改为货币补偿，人民法院依法立案、审理、执行、拍卖烂尾地块，拍卖所得优先支付被拆迁人的补偿安置款和拖欠临迁费本金。通过这种方式，广州至今一共成功拍卖了约20个烂尾地块。
在此基础上，广州市国土房管局不断增加新元素以完善这一盘活模式，如进行出让预公告，收集开发商意愿后再确定出让时间和价格等，还有“肥瘦搭配”捆绑出让，以防冷门地块流拍，增加盘活成功率。
而今年7月26日出让的一批烂尾地的新要求则是：土地竞得人必须分别负责解决3宗市政设施用途烂尾地块的拆迁遗留问题，即在不转移地块使用权的前提下，由竞得人承担该市政设施用途烂尾地拆迁补偿安置责任，竞得人完成拆迁补偿安置、拆平地块并办理拆迁结案手续后将土地无偿交给政府实施公共设施、绿地、停车场等建设。业内有人拍案道，利用开发商的资金和能力解决市政烂尾地，政府却不费一分一毫。
以上种种创新做法都是建立在目前土地市场竞争激烈、地价飞涨的基础上。在2005年以前，广州推出拍卖的烂尾地大部分都是以流拍告终。“以前我们是不拿烂尾地的，但现在土地紧缺，不拿也得拿。”广州本地一位开发商说。保利地产的有关负责人也表示，虽然烂尾地存在很多问题，但“我们都会留意，特别是位置好、规模大的”。
另据了解，广州今年计划公开出让15宗居住类闲置土地，通过司法拍卖和公开出让盘活再利用16宗居住类烂尾地。目前闲置地已推出5宗，烂尾地拍卖了12宗。“广州处理闲置土地的速度很快，一般收回来一两年后便可重新上市，很好地解决了市区土地供应不足的难题。”广州中原地产项目部总经理黄韬说。 |
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