来并非“见底”，商可以更市调整中的统计显示，5月份全市市的市场仿效，可能必须尝试以牺牲，而且这里糟糕的情发商要摆脱这出乎一些政府部门，但上升部分基本来自于降，以13618元/平方米为地产行业漕河泾软件大厦。
如果销售困境延续，价格调整几乎是可以肯定的必然结果。虽然开发商认为楼市的走向因城而异，但是一种观望的情绪的确在越来越多的城市出现
“悲观的开发商可以更悲观。”日前，北京师范宝轻大厦大学金融研究中心主任钟伟对《第一财经日报》记者表示。
在深圳已经出现的房价下跌在钟伟看来并非“见底”，而仅是开端，因为同样的状况必然向其他地区蔓延。价升量
跌被行家看作为地产行业的“弱市”已经初露端倪。
然而，房地产投资热度依然未消。在诸多专家看来，这种投百富勤广场资额的快速膨胀必然在一段时间内伴随着从紧政策。而开发商要摆脱这一困境，可能必须尝试以牺牲房价换取成交量。
成交量萎缩的传导效应
深圳在此次楼市调整中走在前端，而且这里糟糕的情形有可能被其他城市的市场仿效。
深圳市国土资源和房产管理局的统计显示，伊泰利大厦5月份全市新房成交均价为每平方米10254元，与4月份的数据相比，深圳房价继续下降。
就在3月份，深圳房价在环比下降了16.53%之后，以13618元/平方米的价格恢复了去年四五月份的水平。深圳市国土资源和房产管理局“预计2008年将是深圳楼市调整期”。
“从2008年初开始，以深圳房价下跌为代表的市场调整是市场自发的调整，不但出乎许多开发商的预料，甚至出乎一些政府部门的预料。”钟伟说云海大厦。
事实上，目前北京、深圳、广州、南京销竣比均已低于0.7。如果销售困境延续，价格调整几乎是可以肯定的必然结果。虽然开发商认为楼市的走向因城而异，但是一种观望的情绪的确在越来越多的城市出现。
以南京为例。根据当地一地产研究机构发布的《2008年南京房地产潜在需求研究报告》：今年1～5月南京商品住宅共成交19758套，与去年同期相比缩水了近47%，楼市依然未摆脱观望情绪。
5月的南京楼市同比出现反弹，但上升部分基本来自于降价促销力度最大的江北板块。网上房地产统计数据显示，江北浦口5月份成交住宅13.5万平方米，比4月份多出3.8万平方米。这一数据几乎高于5月份全市增加的销售数字。而其他板块成交量仍在不断的“缩水”中。
杭州楼市4月份的市场表现同样不尽如人意。在市场价格上涨幅度达79.7%的同时，市场正向“有价无市”进一步发展，成交量同比下跌了31.2%。同时有数据显示，今年1～4月，浙江全省房屋施工面积同比增长8.3%，但是受信贷资金紧缩、贷款利率上升等因素的影响，商品房销售面积却同比下降了13.9%。
当楼市涨价的春天没有随着4、5月份如期而至时，北京房价环比的“滞胀”状态更为明显了。
亚豪地产机构的统计数据显示北京楼市已经供大于需。今年4、5两个月，新增商品住宅供应面积为186.5万平方米；而销售量为170.7万平方米；其中，4月份商品住宅供应面积99.5万平方米，而商品住宅仅销售74.7万平方米，供应量超出需求量达24.8万平方米。
一向以房价坚挺著称的上海此番也概莫能外。在成交价一路上扬的风光背后，是不容回避的交易量持续下跌，被业内人士冠之“弱市”。
佑威房地产研究中心的数据显示，5月份上海商品住宅的成交量只相当于去年5月的44.5%，同比下降55.5%。一组令人沮丧的数字是：5月商品房的总成交量只有143.31万平方米，供需比达到1.24∶1。其中，商品住宅的成交量为104.28万平方米，供需比更是达到1.28∶1。仍有大量的楼盘预备在本月和下月推出，正如钟伟所预言的，供需比的天平不仅不再向供不应求偏移，还有可能渐行渐远。
“今年前4个月，全国商品住房竣工面积8448万平方米，同比增长20.2%，增幅同比提高10.3%；销售面积13664万平方米，同比却下降了4%，增幅同比下降20.6%。”中国人民大学经济研究所发布最新一期研究报告认为，今年前4月以来，全国房地产市场出现了明显的销售萎缩。
全国工商联房地产商会会长聂梅生也认为“房地产滞胀初期”已经可以成为全国楼市的通行标签。这一阶段的标志就是交易量萎缩，以及随之带来的购房者恐慌与开发商融资困难。这都将产生一个可怕的后果，就是银行的信贷风险。
开发商或将“深度调整”
房地产投资的热度不减，可能将使得行业希望从紧政策能变得宽松的愿望落空。
国家统计局6月发布的数据显示，1～5月份，城镇固定资产投资40264亿元，同比增长25.6%。其中，房地产开发投资9519亿元，增长31.9%。这一增长幅度在行业排名中位居前列。
聂梅生认为房地产投资过热的现象已经有减缓的趋势，因为每个月都会有零点几个百分点的下降。但是下降速度依然太过缓慢，以至于在其他行业下降的时候房地产开发投资仍远高于其他行业。
国泰君安证券研究所日前发布报告称，2008年房地产行业资金缺口达7100亿元，相当于行业最高峰的2007年新增房地产中长期贷款的两倍。平均下来，每家内资开发商资金缺口达1201万元，相当于去年销售收入的24%。
这些显示过热的数字都让房地产行业遇到政策扶持的可能几乎为零。不仅如此，政策将开发商的钱袋子越收越紧。
在深圳，去年7月开始，各商业银行就减少了房贷数量。据中国人民银行深圳中心支行的数据，去年8月各银行的房贷总额是145亿元、9月是99亿元、10月则为49亿元。
“除了个别地区，多数地区开发商都没有经历过一轮完整的地产周期，他们一直认为房地产市场只涨不跌，能够不断维持丰厚的利润水平。这轮市场调整使他们开始反思。全国几乎所有主要房地产市场都不可避免地进行主动的调整。”钟伟对本报记者判断说。
“房地产在需求下滑情况下供给大幅度增长，预示房地产价格将面临整体下滑的可能。今年下半年和明年，房地产市场可能出现深度反向调整。”中国人民大学经济研究所发布报告表示了类似的判断。
上海已有楼盘出现或明或暗的降价促销，并且逐步放量。虽然之前该市更多的开发商选择捂盘惜售，并持续提价。分析师认为现在的降价是一个苗头，随着供应的进一步放大，降价只会更加明显。以价格换销量，在北京也已经十分明显。这种交换在市场仍持续“滞胀”的城市日渐增多。
穆迪投资者服务公司在最近发布的《中国房地产开发商：流动性趋于紧缩和市场波动性增加，导致风险上升》报告中，将中国房地产开发业的评级展望定为负面，原因是未来12至18个月信贷紧缩仍将持续。
报告指出，流动性(紧张)是目前内地房地产业的主要焦点所在。同时，信贷环境紧缩不仅对企业流动性状况和募资成本造成威胁，也制约了国内的银行放贷，增加开发商准客户的借款成本。因此，内地房企销售可能放缓而价格也可能下降，可能比珠江三角洲经历的情况更加严重。
评级展望定为负可能下降，可能比珠江三，流动性(紧张)是目前交换在市场仍持，可能比珠江三角资成本造成威威胁，也制约了国步放量。虽然之前价只会更加明。 |
